商业综合体招商流程6篇商业综合体招商流程 商业综合体及购物中心招商标准工作流程 招商工作内容大项及具体工作细项如下： 一、项目基本情况了解掌握 1.项目立项背景了解 2.项目总下面是小编为大家整理的商业综合体招商流程6篇,供大家参考。
篇一：商业综合体招商流程
综合体及购物中心招商标准工作流程招商工作内容大项及具体工作细项如下：
一、 项目基本情况了解掌握
1. 项目立项背景了解
2. 项目总体规划情况了解
3. 项目工程总体计划进度了解
4. 项目营销计划总体进度了解
5. 工程进度重点节点了解
6. 营销进度重点节点了解
7. 项目商业规划设计了解(设计图平面效果图项目经济技术指标交通组织人流组织物流组织)
二、 项目商业规划
1. 项目商铺整体规划研议 项目规划设计方案审批前介入并及时完成
2. 项目建筑形态最佳规划建议补充
3. 主力店、 次力店的规模、 数量、 位置规划和分布研议
4. 主力店等带动店的开店建筑技术指标要求了解并提出建筑规划意见
5. 各业态的规模和区域划分规划研议
6. 项目人流动线的商业修正和补充
7. 项目车流动向商业修正和补充
8. 项目横向和垂直动线规划建议补充
9. 项目商业功能配套设置研议（停车场、 公共休息区、 公共绿化、 公交车站点等）
10. 建筑物业可利用之广告区位补充建议
11. 各建筑楼层最佳建筑技术指标建议补充
12. 特殊业种配套设施施工建议补充（餐饮排烟系统， 化油池等）
13. 机电设备设置方案建议补充
三、 项目立地市场调研
1.市场调研计划制定
1.1 调研前期准备
1.2 调研人员组成
1.3 调研时间安排
1.4 调研方式说明
1.5 调研辅助工具到位(统计表格/统计工具/个人名片/公司及项目介绍等)
1.6 调研费用预估审批到位
1.7 调研辅助单位联恰
1.8 调研对象确定
1.9 调研计划说明和动员
2.1 一级商圈市场调研
2.111 经由项目周边基础人流量调研
2.112 经由项目周边基础车流量调研
2.113 商圈内商业业态分布情况调研
2.114 商圈内商业业种分布情况调研
2.115 商圈内商业物业租金水平和商业物业销售价格情况调研
2.116 商圈内居住人口情况调查
2.117 商圈内商业配套情况调查
2.118 商圈内人口消费能力情况调研
2.119 商圈内人口消费习惯情况调研
2.120 重点商业业态的消费水平调研
2.121 商圈内居民地产投资方式及投资方向情况调研
2.122 商圈内项目交通情况调研
2.123 商圈内年度社会零售消费总额和平均数额了解
2.124 商圈内优势产业情况调查
2.125 商圈内第一第二产业第三产业情况调查了解
2.126 商圈内娱乐行业餐饮行业重点调研
2.127 竞争个案经营定位/项目规模情况调研
2.128 竞争个案租金水平/销售价格等调研
2.129 竞争个案商业配套情况调研
2.130 竞争个案商业资源组成情况调研
2.131 竞争个案招商方案了解和借鉴
2.132 竞争个案招商优势和卖点情况分析
2.134 竞争个案经营情况调查分析
2.135 一级商圈市场调研阶段小结
2.2 二级商圈市场调研
2.21 优势商业情况调研
2.22 目标招商业态和业种情况调查
2.23 商圈内商业功能和商业配套情况调研
2.24 商圈内相同商业项目的经营情况调研
2.25 商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研
2.26 二级商圈市场调研阶段小结
2.32 目标招商业态和业种情况调查
2.33 商圈内商业功能和商业配套情况调研
2.34 商圈内相同商业项目的经营情况调研
2.35 商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研
2.36 三级商圈市场调研阶段小结
3.调研成果说明
3.1 项目区域宏观经济指标了解(GDP 及人均 GDP 指标、社会零售消费额等）
3.2 间接商业资讯调查考证（各种媒体或报刊杂志等对商业方向的探讨和评论）
3.3 形成项目立地调研报告
3.4 形成项目招商可行性分析报告
四、 项目整体商业定位
1.完成项目定位
1.1 项目主题定位
1.2 项目概念定位
1.3 项目市场定位
2.完成项目整体商业业态分布的研议
2.1 项目大业态布局研议（横向带动店、 垂直带动店等主力店家的确定）
2.2 项目中级业态分布研议
2.3 项目小商铺的业态布局研议
2.4 各业态之间的优化组合方式研议
3.商业店铺业态分布对项目待销售商业物业的价值关系研究和判断
4.项目整体招商目标的研议和确定（第一和第二备选目标）
五、 项目招商计划制定
1.招商方案确定
1.1 招商办公地点选定
1.2 现场气氛布置
1.3 招商团队建设成功（招商专员、 策划文案、 平面设计、 后勤人员等）
2.招商渠道归类整理
2.1 政府招商渠道联恰
2.2 本地招商渠道联恰
2.3 行业招商渠道联恰
3.项目招商条件确定
3.12 根据市场调研做出市场同类物业招商优惠方案比较表（免租、 装修费用、 物管费用等）
3.13 通过比较测算项目租金最高水平和最低水平
3.14 根据测算结果提报项目租金价格方案， 提请集团审批
3.15 根据测算结果提报招商优惠方案， 提请集团审批(分业种、 分品牌、 分位置、 分区域）
结合项目预计销售价格制定情况推进项目租金标准的审定；
3.16 招商内部人员对招商条件的学习和培训
3.17 同推广部门配合完成招商方面的 VI 整体设计
3.18 招商手册稿样设计、 内容确定
3.19 招商手册设计定搞、 印刷发包
3.20 招商 DM 稿样设计和定稿
3.21 项目销售楼书备用
3.22 招商对象确定
3.23 招商辅助工具准备到位
3.24 招商人员培训
3.25 招商费用预算和审批
3.26 招商用资料制作准备到位
3.27 招商进度安排完毕
3.28 招商总动员
3.29 招商拜访行动开始
3.30 招商客户资料收集和归类管理
3.31 招商结果总结和及时反馈
4.外地招商计划执行
4.1 外地目标商家确定
4.2 外地目标商家拜访
4.3 外地招商结果反馈
5.总体招商检讨和反馈
六、 项目招商进度控制和协调
第一阶段
1. 主力店进驻意向明确
2. 次力店进驻意向明确
第二阶段
1. 主力店和部分次力店合作合同签定
2. 部分知名品牌成功签定入驻合同
第三阶段
1. 主力店、 次力店全部完成合约签定
2. 各带动店周边的独立店铺招商部分到位
3. 边缘商铺的招商逐步展开
第四阶段
1. 完成全部商业招商面积的 80%—90%左右
2. 进入开业准备阶段
篇二：商业综合体招商流程
区商业之商业街招商方案 1．基本情况与核心思路............................................... 2 1．1 项目基本情况................................................ 2 1．2 社区商业中心运作思路........................................ 2 2．周边商业市场调查................................................. 4 2．1 周边现存商业分布............................................ 4 2．2 现存商业格局对本项目影响.................................... 5 2．3 人口流动示意................................................ 6 2．4 案例分析——万科四季花城.................................... 8 3．项目成长性分析.................................................. 10 3．1 人口导入成长性分析......................................... 10 3．2 住户对商业需求的渐进性分析................................. 10 3．3 商业成长性前景规划......................................... 11 4．综合运作计划.................................................... 13 4．1 初始业态建议及分布......................................... 13 4．1．1 业态建议考量重点 .................................... 13 4．1．2 初始业态建议及分布 .................................. 14 4．2 综合运作计划............................................... 17 4．2．1 招商策略 ............................................ 17 4．2．2 现场区隔与包装宣传 .................................. 17 4．2．3 业态成长时间表 ...................................... 19 5．租金及免租金建议................................................ 20 5．1 租金建议................................................... 20 5．2 免租金建议................................................. 20 6．现金流量分析.................................................... 22 7．招商前工作计划.................................................. 231 1 ．基本情况与核心思路
1 1 ．1 1 项目基本情况
项目开发进程 人口导入时间进程
1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计 户数 1591 286 630 1720 1042 5269 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 预期导入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 预计交付时间 已交付 2007年8月 2007 年12 月 2008年6月 2008 年12 月
从上表情况来看，本项目在 06 年 8 月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口 3900 人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1 1 ．2 2 社区商业中心运作思路
首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是 良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。
其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。
然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。
最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成：
1) 有效运作手段打开局面； 2) 准确商业定位，提高一次性成功率； 3) 前瞻性商业布局，考虑长远； 综合手段运作，全方位拓展人流。
2 2 ．周边商业市场调查
2 2 ．1 1 周边现存商业分布
为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约 20 分钟范围进行市场调查 ，如下图所示：
道路 商业设施 备注 水产路 ① 中型餐饮 ② 快客便利
杨鑫路 ③ 北上海商业城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴 北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两岸咖啡、KFC、复鑫渔港、百丽体育、客来多服饰市场等 杨泰路 ⑥ 农贸市场 ⑦ 美容美发
宝杨路 ⑧ 海洋楼宴会厅 ⑨ 西街农贸市场
其他 水产路东段：天馨花园菜场；江杨北路：批发市场
周边商业布局分析：
周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象； 除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便； 周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等； 水产路
蕴 川 路 杨泰路 外环路 项目地块 梅林路 杨鑫路
济光学院 天馨花园 宝杨路 镇政府 ① ③ ② ⑤ ⑥ ⑧ ⑦ ⑨ ④ 北
周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。
2 2 ．2 2 现存商业格局对本项目影响
现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即：
已入住客户的影响 项目商业部分招商业态的影响 首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见下表分析：
现存商业形态
本项目步行到达时间
客户消费心理
实际消费接受度
农贸市场 >15min 距离 低 大型超市 10min 种类、交通、距离等 高 中大型餐饮 7－10min 品牌、特色、交通等 高 快速（便利）餐饮 10min 距离、价格、外送等 中 便利店 >7min 距离 低 美容美发 10min 距离、其他 低 银行 12min 距离 低 咖啡吧 10min 品牌、距离等 中 服饰专卖 10min 品牌、档次、价格等 低 电器专卖 10min 品牌、价格、距离等 高 （注：①梅林路目前在改建中，延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离； ②步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。）
从上表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。
其次，现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下基础：
弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响 弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施
2 2 ．3 3 人口流动示意 为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况，我司对区域内的动线进行市场调查：
外部区域
从上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁 1 号线共富路站和北上海商业城方向。本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。
北上海商业城 水产路
蕴 川 路 杨泰路 外环路 项目地块 杨鑫路
济光学院 天馨花园 宝杨路 镇政府 M 1 号线共富路站 蕴川路公交枢纽 B 公交站点
内部区域
如上图所示，项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路（现改建中）向水产路流动。
综上对人口流动的分析所知，本项目的商业部分将面临两大难点：
消费人口本区化，社区以外消费概率低
以现开发部分来看，商业部分非处人流动线所经之处，目前招商存在时间过早问题，但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传，吸引人流，以避免商家出现经营问题
2 2 ．4 4 案例分析 —— 万科四季花城 项目简况：
一期总建筑面积约 67621 平方米， 4-6 层的多层，绿化率 40%，得房率 87%，物业管理费 1.40 元/平方米/月，05 年业主开始陆续入住。从整个小区情况来看，一期共 581 户，目前入住率在 60%-70%。
社区商业街情况：
商业街面积 3200 平方米 ，租金：0.8-1 元/㎡/天（不包括物业费 1.4 元/m2 /月），无免租期。
目前商业街空置率高达 80％左右，无法满足周边配套。
在 营 业 商家 万科房地产经纪公司、万科物业服务中心、联华超市、万磊装饰 在 装 修 商家 象王洗衣、中型餐饮店 已 搬 迁 商家 同日房产、国大药房、广泽裕食品等
原因分析：
目前社区入住率较高，一方面业主反应周边配套设施不完善，另一方面商业街空置率高，商家搬迁情况较严重。
原因分析如下：
1）开发商前期招商问题：
本社区为新兴社区，周边基本无类似商业，租金相对于该区域新兴社区租金较高，且对于前期进驻的商家 没有任何优惠措施，使商家望而却步。
2）商铺招商定位问题：
作为新兴社区，前期招商更适合能满足最基本生活需要的业态（如：便利店、普通餐饮）和特殊时期的业态（如：装潢）。其他类型的业态在社区成熟初期不易有良好的发展。
3）商业氛围的培养期：
前期入住业主少无法形成良好的商业氛围，且商业街需要一定的培养期。随着业主的增加、对于商业街的认可度和需求度的提高，商业街的局面会逐步转好。
借鉴意义：
对于康桥水都，存在一定借鉴意义：
1）前期招商准确的业态定位：生活必需和特殊时期的业态 2）租金定价和优惠措施：前期不成熟的社区，为吸引一定实力的商家，制定合理的招商租金计划 3）预留一定的市场培养期 4）良好的商业管理，避免商家“经常搬迁”的局面 万科提供了足够数量的班车，同时引进家乐福等大卖场班车，解决了客户居住的实际困难。本项目也应适当考虑自备班车或引入大卖场班车
3 3 ．项目成长性分析
3 3 ．1 1 人口导入成长性分析
Q3 2006
Q4 2006
Q1 2007
Q2 2007
Q3 2007
Q4 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
1 1 期
795.5 1591 2187.625 2784.25 3380.875 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 2C
21.45 85.8 214.5 300.3 343.2 2A/2B
88.2 352.8 882 2D
146.2 2F/2G
总计
795.5
1591
2187.625
2784.25
3402.325
4063.3
4280.2
4630.6
5348.9
续上表：
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
1 1 期
3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 2C
386.1 429 429 429 429 429 429 429 429 2A/2B
1058.4 1234.8 1411.2 1587.6 1764 1764 1764 1764 1764 2D
584.8 1462 1754.4 2046.8 2339.2 2631.6 2924 2924 2924 2F/2G
130.25 521 1302.5 1563 1823.5 2084 2344.5 2605 总计
6006.8
7233.55
8093.1
9343.4
10072.7
10625.6
11178.5
11439
11699.5
从本项目的人口导入进度预测来看，本项目将于 7 2007 年的四季度，1 1 期业主全部入住，居住人口达到 0 4000 人，于 9 2009 年的三、四季度之间达到 0 10000 人。因而在目前社区人口在不足 0 1000 人，本项目急切需要导入一些小规模初级配套型商业，而 7 2007 一季度人口达到甚至超过 0 2000 人后，初级配套型商业将需扩大规模。至 7 2007 年的四季度，1 1 期基本全部入住，本项目对于商业配套的需求着 将有一个升级换代的要求，并且在后期随着 2 2 期分批竣工交房时间 内会陆续出现更高的商业更新要求。
3 3 ．2 2 住户对商业需求的渐进性分析
根据马斯洛需求层次理论，人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下。
马斯洛需求层次 商业需求 生理需求 日常消费类商业 安全需求 社交需求 餐饮理容健身类商业 1169902000400060008000100001200014000Q3 2006 Q1 2007 Q3 2007 Q1 2008 Q3 2008 Q1 2009 Q3 2009 Q1 2010 Q3 2010 Q4 2010超过 10000 人 超过 5000 人 超过 2000 人 1 期人口 完全入住
尊重需求 休闲购物类商业 自我实现 娱乐类商业 我司认为，随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。结合上文对于人口导入时间的分析，我司认为，本项目商业需求的变化会跟随人口导入的变化，在时间上有一个较为明确的分界。同时，考虑到本项目是社区型商业的特征，我司认为本项目并不需要有高层次的娱乐类消费，而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可。
类型
时间
预计人口
日常消费类商业 06.8
800 人 简餐理容类商业 07.12
4000 人 餐饮健身类商业 08.8 超过 5000 人 休闲购物类商业 09 年 12 月 超过 10000 人
3 3 ．3 3 商业成长性前景规划
根据本项目规划与开发进度，我司认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环境，社区成长性而做出一个前瞻性的规划，具体建议如下图：
各功能区商业形态划分：
功能区域
功能解释
主要商业形态
核心功能区 该区域处于整个项目内部的核心区域，周边道路很难有外区的人流与车流，因此该区域主要是满足社区居民日常生活所需各类基础功能 日常消费类 餐饮健身类 银行诊所等
...
篇三：商业综合体招商流程
3 篇 商业街招商方案“西安商业街”招商方案 （一）
前言
随着人民生活水平的日益增高，人们的投资意识逐渐庞大，作为现今普定乃至于安顺较大的“颐景园”住宅小区内的商业场所，在以后的 10 年内随着普定的腾飞，当地的人民的物质文化生活的大步提高，它的升值潜力和投资潜力将是巨大的。
一、 普定前景
普定县位于安顺的西北面，是滇之喉、黔之腹的重要交通枢纽要道，是安顺的卫星城市，普定县现财政收入平均 19000 元/人/年，已基本达到小康水平，每年的县税收入为 1 亿元人民币，在同时拥有两个 500 万瓦的大型换流站和一个大型的发电厂的基础上带动了煤矿业和运输业的兴旺。现在县城已出现私家车、别墅等高等级消费，并且据调查整体人民的经商意识极强，出外打工、做生意的不在少数，整体县城人民的生活都比较富足。
随着西部大开发，西电东输的极大利好政策，贵州将会得到长足的大发展。贵州安顺作为旅游重点开发城市，在这个大发展时期内知名度将会在全国乃至于全世界打响；普定作为安顺的卫星城市，它的发展将随着贵州、安顺的发展而长足发展。
普定由于得天独厚的地理优势和人文文化优势，在借着整个大发展的契机，普定将会发展成为贵州的开发重镇，并且计划在 2010 年建成市级政府。作为电力输送大县普定将在原有的基础上再大力发展电力，不但要扩大换流站而且还将再建一个 120 万千瓦的大型电厂；在人文文化上普定的元月十五
元宵冲龙已有上百年的历史并且已响誉全国，而且现在联合国教科文组织将投资 50 亿在普定建设射电望远镜基地以观天象。
在种种利好的消息下，我相信普定的发展将会是大踏步的，将会是让人奋进的。
二、 “颐景园”在普定城市建设中的重要作用
县委、县政府为了进一步加快普定县城的建设，完善县城道路交通网络，实施旧城改造、道路等基础设施的建设，决定由安顺辞源地产进行对“颐景园”小区的开发。“颐景园”小区的修建不仅保持国民经济持续稳定的发展，还增强了国家对县城重点项目的开发投资和提高招商引资的力度。它的建设将带动整个县城的基础建设、房地产开发、城市化进程等各方面的发展，带动整个县城的经济建设，是连接安顺、贵阳人才和资金的桥梁 “颐景园“小区位于普定县城中心区之南面，位于县中心区，北接西门广场，南以安织路为界，西沿文明路，主要以南北走向为主，居民生活、交通均很方便。整个小区用地面积 88400 平方米，总建筑面积 114700 平方米，入住人数约 3000 人，容积绿 1.3，绿地率 35%，是普定县的标志性住宅小区和商业场所。
开发商在开发建设“颐景园”时充分考虑了以人为本的设计思想，应用了现代城市规划、设计的思想、方法、着重于环境的整体形象设计，并在功能合理、经济可能的前提下，赋予其独有的文化与艺术内涵。从而建立良好的人文与自然环境，创造真正的人性化空间。整个小区内配套齐全，并且还设有酒店、休闲会所、超市、银行、桑拿、咖啡吧、快餐店、客车站等配套设施以满足客户的各种需求，进而促进、营造项目的商业条件和气氛，使项目商业部分成为普定县城的商业、经济、文化活动中心。
三、 “西安商业街”的市场展望
“西安商业街”作为小区的主干道贯穿整个颐景园，南连安织路北接县中心，是外来车辆进入县城的最佳街道，整条街全长 500 多米，宽约 25 米，
两旁人行道宽 9 米，绿化充分，符合商业街的修建氛围，是普定未来的商业、经济、文化交流中心，整条街道商业气氛浓厚，是普定人民将来购物、休闲、居住、经商、娱乐的首选地。普定县城现正面临旧城改造，新城开发，吸引外资，吸引人才，全面大开发的时期，“西安街”的出现将会带动整个县城的经济生活水平的提高，是带动全县走向繁荣的中心点，它也将成为普定对外开放的窗口，是普定人民的骄傲。
“颐景园”坐落在西安商业街的两侧，在全体交房后有 2000 人入 住，全年消费的总值大约有 300 万元；整个县的全年消费大约有 1 亿元左右，那到西安商业街消费的收入大约有 5000 万元，再加上周边乡村镇每周到县城的消费可能还远远超过这个数。现在普定的年增长指数大约为 11%，所以“西安商业街”的市场前景是非常可观的，商铺的增长价值也是很快的。
四、
1 1 、2 2 楼的招商对象
整条西安商业街分为 1、2 楼，共 31500 m2 ，1 楼销售价格在 3000—7000元/ m2 不等，2 楼销售价格在 1000—1300 元/ m 2 不等。1、2 楼的相应结合符合了现代商业街的设计，体现了整条街道的商业价值。
1) 按照楼层分：
A、1 楼主要的招商对象：以小店面为经营载体的中小型饮食店、冷饮店、洗烫店，服装店、百货店、办公用品店、CD 租售店、粮油店、五金店、美发美容店、西点店、电器销售店、皮具店以及银行和二楼的入口门头等。
B、2 楼主要的招商对象：能打出一定知名度的有一定规模的咖啡店、快餐店、超市、酒楼、书市、通讯城、桑拿、酒吧、服装城以及 1 楼商铺的附属层等。
2）按照栋号分：
1＃楼：美容、美发店、冷饮、西式快餐店、咖啡屋、银行、服装城、皮具、大型百货、书城、网吧等； 2＃楼：服装、超市、酒楼、桑拿等； 3、4、5＃楼：组成一个大型的专业市场，如，建材、家具等；4＃楼沿街面
商铺建议做一个电器超市； 6＃楼：服装、洗烫、办公用品、咖啡吧等； 12＃楼：以汽配、小型的超市（靠近汽车站）、酒楼； 16＃楼：五金店、小百货、书市、食品批发市场等。
五、 商铺的投资回报分析
作为购买商铺的客户，大多都是买来投资，其实无论是投资还是自己经营都以回报作为目标，所以投资回报率是商铺购买户最为关心的问题。
1) 投资回报分析：
如 1 楼售价 6000 元/ m2 ，2 楼售价 1000 元/ m 2
售价
1 1— — 1 1— —2 2 年
租金水平
2 2— — 2 2— —5 5 年
租金水平
5 5 —8 8 年租金水平
8 8 —0 10 年租金水平
合计
1 楼 6000 元/ m2
420 元/ m2 /年 540 元/ m2 /年 660 元/ m2 /年 840 元/ m2 /年 6120/ m2 /10 年 2 楼 1000 元/ m2
72 元/ m2 /年 96 元/ m2 /年 120 元/ m2 /年 144 元/ m2 /年 1080/ m2 /10 年 从上表可以看出并分析得出商铺的投资回报率均在 10％以上，换句话说 10年内收回成本，10 年后享受纯利并且 3 代受益，总结一句话：“一代有商铺，代代有‘钱’途”。
若拿这个钱跑运输，危险大，风险大收益不稳，并且随着国家对交通运输业的统一管理、统一调配，私人做交通运输将会在未来 5 年内逐渐退出市场，它的退出将被公司化的运输公司所替代。
2)本项目的优势分析 颐景园的十大优势: :
优势一：区位
颐景园位于普定县中心区，西门广场一角，颐景园现在、将来将是普定县的政治、经济、文化的交流中心。
优势二：规模
颐景园占地 88400 平方米，总建筑面积 114700 平方米，入住人数将达到 3000 多人。这样的规模小区不要说是在普定，就是在整个安顺地区也是屈指可数的小区之一。
优势 三：产品
景园采用科学、专业的设计理论，人性化的设计理念，为客户提供了不同面积、不同户型的精品住宅，同时提供大小分隔自如的商铺和商场。充分满足不同客户的个性化需求。
优势四：教育
颐景园充分考虑到客户需求，在小区内特设高素养的幼儿园，充分为业主考虑并解决教育“祖国花朵”的担忧。
优势五：环境
项目高达 40％的绿地率，加之有普定县两扇大门之称的绿山，还有顺项目流淌而过的护城河，小区里里外外有山有水，青山绿肺，缔造健康、美好家园。
优势六：实力
开发商具有口碑性的“诚信”和开发规模小区的经济实力。
优势七：价格
开发商利用科学、专业合理化的控制成本，精心打造普定县乃至安顺地区最具优良性价比的产品，将客户的购买成本降到最低，我们的口号是：要让客户花最好的钱，买到最好、最合适的房子。
优势八：交通
项目西接文明路，南抵安织路，北接西门广场，小区内组织严谨科学的交通网络，为小区的出行、工作带来极大的便利。
优势九：投资
颐景园的区位优势、便捷的交通、爆炸性的人气、优良的性价比、齐全
的配套和普定县持续快速增长的经济决定了其投资价值。可谓是：“宜住宜商”一举两得。
优势十：服务
颐景园异与其他住宅小区不同的是，致力为业主提供优质、安全、智能、人性化的物业管理服务，努力提高您的生活质量和品味。
购买“西安商业街”的八大理由
理由之一：优越的地理位置
西安商业街地处普定县中心区，西门广场东南角，根据普定县的城市规划及城市发展趋势，项目所处位置即将成为普定县的政治、经济、文化、商业的活动中心。
理由之二：配套齐全
西安商业街内有幼儿园、酒店、会所等基础性的配套，小区商业街还将提供生活、工作、学习等方面的各种配套服务，项目周边配套近在咫尺，银行、学校、邮政、电信、车站等应有尽有。
理由之三：优良的性价比
为实现“ 买得起才是硬道理”得开发原则，开发商精心组织、科学的控制成本，精心打造优良性价比的产品，充分为客户省钱、省心、省力气。
理由之四：多元化的产品结构
西安商业街充分考虑到不同客户的个性化需求，提供了不同面积、不同户型的住宅产品，同时为客户提供了大小不一、分隔自如的商铺和商场。
理由之五：规模化小区
小区建设规模在安顺地区屈指可数，规模化的小区有利于形成住居氛围，规模化的商业街，有利于商家成行成市、 集约化、规模化经营。
理由之六：投资回报率高
西安商业街优越的地理位置、优良的性价比和普定县持续快速发展的经济决定了西安商业街的升值前景被市场一致看好，高达 10％的投资回报率让投资者信心倍增，只要您：
一代有商铺，代代有“钱”途。
理由之七：人性化的服务
西安商业街为每一位提供优质、周到的、人性化的服务，我们提倡：
生活因服务而高贵！投资因服务而增值！
理由之八：升值前景不可限量
普定县近几年的经济持续快速的发展，每年的经济增长率均保持在 20％左右，而且这种发展势头还将继续保持下去，政府还将在普定县建造两各大型的电厂，还有联合国教科文组织准备在普定投资 50 亿元建造天文观察基地。这些利好的消息势必带动地方经济的腾飞和加快城市化进程。促使地方消费的增长和土地价值的提高，西安商业街升值就是必然了！
3）招商方式及步骤 A、 A、
本项目目前的商业气氛需要培育，首先要将商业经营起来，利用商业氛围提高其商业价值； B、 B、
针对大型的商家，可以先引导介入预先经营起来！这样对商业街后续的经营及大型商铺的销售非常有利（ 带租约的销售方式）； C、 C、
针对大型的商铺（二楼）可以采取产权式的商铺来操作，销售后再合或租了后再分开卖； D、 D、
大型的招商会，如在大型的节假日举行“购物节”、大型的招商洽谈会等； E、 E、
“一对一”的上门直接招商，针对大型的商家或专业经营商家要采取一对一的重点招商（前提是要通过一段时间的积累并了解别人的情况，做到“ 有备而去”）； F、 F、
建议在商业部分有一定的雏形时在安顺设立招商点；
G、 G、
招收人员在招商过程中将西安商业街的商业优势（将购买西安商业街的八大理由理解清楚）传递给客； H、 H、
商业从外到里的招商经营方式，先将靠近广场处的商业经营起来，因为此处容易聚集人气，以此带动内铺的销售和出租； I、 I、
二楼的商业部分尽可能的整抬，原则上买一楼的商铺可以多买二楼的商铺，但是买二楼的商铺可以少买一楼的商铺（至少要要有一间作为通道）；
六、
总结 随着普定的发展，位于县城中心位置的“西安商业街”将会随着城市的发展而发展，黄金位置日益突出，升值潜力较大。
本项目（西安商业街）可谓是“ 天时、地利、人和”占尽，天时：普定快速发展的经济和人们日夜提高的生活水平及逐渐改变的消费意识；地利：西安商业街地处普定中心区，同时也是普定县的形象窗口和大门（项目两边的山），还有一条护城河侧流而过，住家、生活工作、休闲最佳之处。西门广场不管是今天还是未来将都是普定县的商业、经济、政治、文化中心。人和：自始以来，人气最旺的地段也就是这里，有最够的人气、人流量作支撑，相信今后的商业一定旺，可以概括为“地段旺、人气旺、财富更旺”。这里将是：《一代有商铺，代代有“钱”途》的实践场所。
在商业经营中，商家最为关注的是：地段、人气、投资回报率、升值潜力、城市发展方向等因素。在商铺销售过程中应跟客户说清此地的商业契机和绝无仅有的地理位置。
X XXXX 项目
招商设计案
X XX 项目筹备期间经营准备工作指南 （二）
背景分析 -------------------------1 1
商业街定位 -----------------------2 2
经营规模定位 ---------------------3 3
公司战略规划 ---------------------4 4
招商战略规划与原则 ---------------5 5
招商战术规划 --------------- ------6 6
招商设计 -------------------------7 7
招商条件及政策 -------------------8 8
招商工作程序 ---------------------9 9
一、
背景分析；
2002 年国内商业地产的投资额增加了 11.8%，商业地产市场正在从长达近 10 年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈...
篇四：商业综合体招商流程
区购物公园 招商答谢会CONTENTS 活动概述 活动设计 活动流程 第三方推荐 关于我们
活动概述
项目定位：精致中高端国际商业综合体项目 项目主题：国内首个文化体验商业综合体 · 上海地区商业新地标
主题开发（关键字）：文化 · 艺术 · 生态 ·科技· 体验 · 人文 · 健康 商场概述
主题：
七月与某地区.时尚精品晚宴 某地区购物公园 招商答谢会 时间：
202X年7月10日
19:00~21:00 地点：
55 by the group 受众：
集团领导、媒体记者、目标客户，品牌商户约100人 活 动 信 息 活动信息
活动设计
KV OP01
大屏幕 签到处 活动平面图
舞台示意图
氛围布置示意 晚宴专用长条桌、高脚杯，温馨氛围灯
活动流程
时间 事项 内容 18:30-19:00 签到 嘉宾签到 19:00-19:15 开场节目 开场舞表演 19:15-19:20 主持人开场 主持人介绍到场嘉宾领导合作伙伴 19:20-19:35 管理层致辞 品牌方领导欢迎致辞 19:35-19:40 某地区购物公园项目介绍 某地区购物公园项目介绍推广
19:40-19:50 项目1楼品牌发布
已有合作意向品牌方发布
19:50-19:55 串场表演（艺术相关）
艺术相关舞蹈表演 19:55-20:05 公共艺术项目发布 公关艺术项目正式对外发布，宣传 20:10 安藤忠雄首展发布 艺术家安藤忠雄在中国首展对外发布 20:15-21:00
晚宴、节目助兴、微信抽奖 晚宴开始开始，大家自由交流 活动流程
主持人开场&领导致辞 • 主持人为晚宴开场，介绍莅临现场的嘉宾，向到场来宾致以真诚问候 • 集团领导为大会致欢迎词，幵感谢在场所有来宾对某地区购物公园的鼎力支持与信任
• 以LED大屏幕配合舞台创造无拘束感的推介会现场 • LED画面播放与演讱内容高度配合，演讱者可在舞台上自由走动，挥洒智慧，展现某地区购物公园的魅力 项目介绍
品牌发布魔方道具
• 主力商户与某地区购物公园领导上台，分别把代表各方的 LOGO方块镶嵌 进启动台的长形 镂空处 • 舞台瞬间冷烟花迸发，LED屏呈现某地区购物公园，寓意汇聚 、 携手实力商户 共享繁荣发展 品牌发布
• 到场众多传统媒体、自媒体集中进行采访报道集团领导 • 各商业网站可以在线直播现场实况 媒体专访
• 高端晚宴，来宾尽情享受 • 现场播放 轻音乐，营造轻松自由的氛围以便来宾畅快交流 • 侍应生在场内走动，向来宾提供饮品及其他服务 答谢晚宴
阿卡贝拉：纯人声无伴奏合唱，最具有感染力的现场表演 晚宴表演
慢摇爵士乐队：慢摇爵士乐队，最具有国际化的现场表演 晚宴表演
第三方推荐
走道 采用 互动地幕技术 ，来宾每走一步都能感受到某地区购物公园的时尚，清新，地铁穿梭，商圈汇聚，生活圈聚集 互动投影资源
其他演出资源 外籍乐队表演
其他演出资源 现代舞，墨舞等演出资源 体现品牌艺术氛围
主持人资源 电视台外语频道节目主持人
身高均在170以上，五官端正，身材匀称；专业素养佳，经验丰富。
礼仪资源
发型彩妆建议 B A 礼仪形象
地产类 时尚生活类 财经新闻类 媒介策略
网络媒体 序号 媒体分类 媒体名称 序号 媒体分类 媒体名称 序号 媒体分类 媒体名称 1 门户类 新浪网 23 财经类 大洋网 45 时尚生活类 女人志 2 网易 24 扬子晚报 46 时尚生活 3 凤凰网 25 地产类 新浪地产 47 中国时尚品牌网 4 21cn 26 腾讯房产 48 妆点网 5 中国经营网 27 搜狐焦点 49 yoka 6 环球网 28 蓝房网 50 风尚中国 7 财经类 北青网 29 猎房网 51 海报网 8 中青在线 30 亿房网 52 时尚生活 9 中华网 31 房龙网 53 时尚中国网 10 至诚财经网 32 房讯网 54 外滩 11 中金在线 33 中房网 55 ShanghaiWOW 12 中国经济网 34 汉网房产 56 太平洋时尚网 13 华讯财经 35 中国房产网 57 搜狐时尚 14 南方财富网 36 慧聪房产 58 生活时尚
15 财经网 37 北方网房产 59 优仕生活 16 胡润百富 38 好房网 60 理想家 17 东方财富网 39 搜房网房产 61 新浪时尚 18 证券之星 40 时尚生活类 搜狐时尚 62 周末画报 19 上海热线 41 时尚中国网 63 晨最上海 20 中国网 42 名品导购 64 ELLE家居廊 21 南方网 43 瑞丽网 65 华尔街见闻 22 东方网 44 米娜时尚网
媒介策略-媒体发稿建议
媒介策略-KOL推荐
礼品推荐 护 照 夹 魔 方 转 换 器 U 型 枕
6月29日前 方案初步确定 场地实地勘测 方案讨论 确认报价、合同 流程修改 6月30日前 物料设计制作 活动细节推进 主视觉确定 礼品采购 7月3日前 各延展设计确认 物料制作 各资源方沟通 7月5日前 主持人及礼仪 文稿确认 流程最终落实 7月10日 活动现场执行 活动彩排 布置 活动流程管理 项目推进时间规划表
THANKS!
篇五：商业综合体招商流程
环球广场Global Oriental PlazaGlobal Oriental Plaza相偕未来 缔造传奇目 录CATALOGUE股东介绍城市发展区域介绍区域介绍项目鸟瞰设计理念区位优势轨道交通内部路网步行系统步行系统项目组合项目规模项目定位目标客群项目亮点总平面图总平面图业态规划合作伙伴联络方式
股东介绍◆中国金龙控股集团是一家集科、 研、工、 贸为一体的全国无区域性综合大型企业集团， 集团业务主要集中于信息、电子、 电气、 房地产、 投资贸易等诸多领域， 集团总资产35亿元， 年产值在50亿元以上， 经过多年发展已成长为全国民营500强企业和行业1 00强企业。◆中国金龙控股集团下属金龙电子股份有限公司于2009年1 2月25日成功上市。◆中国金龙控股集团投资经营的皇冠维多利亚大酒店（深圳、 天津、 石家庄各1家）
取得了良好的经济效益和社会效益。◆中国金龙控股集团目前已成功开发了石家庄金世界、 山东昌乐农贸城等多个大型房地产项目。◆东方环球广场是集团引入先进理念投资开发的创新型城市综合体项目。
城市发展城市发展定位中济中天津——中国北方经济中心
城市发展4000400050006000700080009000100002006-2010年天津市生产总值（亿元）4337.73501 8.286354.387500.8091 08.8301000200030002006年2007年2008年2009年2010年天津■201 0年， 天津市生产总值（GDP）
完成91 08.83亿元， 同比增长1 7.4％，在全球经济回落情况下增量首次超过1 600亿元 。
城市发展60801001202006-2010年天津市实际直接利用外资金额（亿美元）52.874.290.21 08.5020402006年2007年2008年2009年2010年天津■201 0年， 天津市实际利用外资1 08.5亿美元， 同比增长20% 。41 .3
城市发展40005000600070002006-2010年天津市固定资产投资（亿元）3404.0950066511 .4201000200030002006年2007年2008年2009年2010年天津1 849.82388.63■固定资产投资是推动经济增长的重要因素， 天津固定资产投资三年来平均增速33%， 为天津未来经济增长提供重要的推动力。
城市发展8000800010000120001400016000180002006-2010年天津市居民家庭人均消费性支出（元）1 05481 20291 34221 48011 656202000400060002006年2007年2008年2009年2010年天津■201 0年， 天津市居民家庭人均消费性支出1 6562元， 同比增长11 .9 % 。
800100012001400城市发展2006-2010年天津市常住人口变化情况（万人）1 075111 511 761 2021 29302004006002006年2007年2008年2009年2010年天津■天津市常住人口201 0年比2006年增长21 8万， 累计增长20%， 年均增长5%，人口的增长有力地拉动了消费的增长， 促进了经济的繁荣。
区域介绍■东方环球广场位于西青区中北镇南运河都市休憩商务区内（属西青新城规划核心区域）
， 南临御河道， 北临阜锦道， 东临万卉路， 西临规划路， 项目距外环路仅约1 公里左右。
项目鸟瞰天津创新型城市综合体■东方环球广场立足于天津， 依托良好的区位优势及日益发达的城市交通网络， 将购物中心、超五星级酒店超五星级酒店、 写字楼、公寓、 住宅以及大型主题公园等各种业态进行有机整合， 形成项目功能的多样性和复合性，使更多的人融入其中并深刻体验项目所带来的全新生活理念。写字楼
设计理念
区位优势◆项目地处天津市城市副中心区域， 位于西青、 红桥、 和平、 南开四区交汇处。◆ 项目周边有400万平米高端居住区， 约1 5万中高端消费群体。◆ 天津热带植物观光园、名将养犬俱乐部名将养犬俱乐部、 曹庄花市等天津著名旅游景点，每年有近500万的旅游人群。◆ 项目紧依南运河北岸，自然环境得天独厚， 生态优势明显， 是天津市重要的对外展示窗口之一。◆ 项目拥有近4000个车位，车位充足且停车便利。曹庄花本案
轨道交通◆ 东方环球广场距离2号线地铁西端终点站步行约1 0分钟， 2号线连接了南开区、 天津站、 河东区、天津机场等地区。◆ 作为城市交通重要组成部分地铁的建设和开成部分， 地铁的建设和开通将增加本项目的便利性和交通易达性。
内部路网
步行系统
项目组合超五星级酒店写字楼主题公园公寓商业街区◆东方环球广场的性格完全体现于它的“新”◆全复合的业态， 全客层的定位大型购物中心
项目规模项目面积五星级酒店主题公园写字楼商业公寓住宅总建筑面积建筑面积（㎡）48000250000720002500002000002500001070000
项目定位◆游乐观光目的地◆时尚休闲购物目的地◆商务文化社交场所情景式都市综合体定位描述东方环球广场定位于中高档情景式都市综合体， 服务于中产阶级、 家庭和年轻时尚人群， 本项目更注重生活化和家庭的氛围，将引领天津畅享新的生活方式！
目标客群潮流青年◆流行时尚◆新鲜体验◆娱乐休闲时尚家庭◆都市2-3口之家，◆具有一定品味及消费能力， 消费频率稳定外籍人士◆过往流动性旅游客群◆过往流动性旅游客群◆随机性较强， 往来◆商务和旅游消费中产阶层◆追求生活品质◆体现身份地位◆放松身心压力◆和睦家庭关系团购集团消费◆卡务
项目亮点◆ 功能最全、 规模最大的情景式都市综合体◆ 车位最充足且具备最便捷的停车设施◆ 城市副中心区域， 最便捷的立体交通体系◆ 城市副中心区最宏伟亮丽的地标性建筑群◆ 最时尚的消费体验目的地◆ 最愉悦的都市欢聚场所◆ 最动感浪漫的主题游乐公园一个媲美东京六本木的大成之作一个集聚购物、 休闲、 餐饮、 娱乐、 商务和文化于一体的国际大都会一个具备众多项目亮点、 超大体量和完美建筑空间的lifestyle shopping mall
总平面图
业态规划（商业部分）A区：
75000平米大型专场◆家居生活广场（大润发、 家乐福、 沃尔玛、 永辉……）◆建材家居广场（东方家园、 红星、 第六空间、 居然之家……）◆家电广场（苏宁电器、 国美……）◆数码城（百脑汇、 颐高数码……）◆大型购物广场（百盛百货、 大洋百货、 奥特莱斯、 茂业百货……）
业态规划（商业部分）B区：
32000平米时尚生活中心◆美容美发店◆减肥美体、 养生保健店◆护肤、 彩妆、 美甲◆饰品、 礼品、 工艺品◆眼镜店、 钟表店、 书店、 音像店店店◆烟酒店、 蛋糕店◆家居饰品店◆汽车用品店、 车洗中心◆酒店、 浴场、 亲子中心、 宠物超市◆银行、 营业厅◆便利店、 小型超市、 水果店、 药店◆摄影馆
业态规划（商业部分）C区：
33000平米餐饮◆大型餐饮（狗不理、 俏江南……）◆主题餐饮（海鲜鱼坊、 干锅……）◆休闲美食（民俗小吃、 特色风味、 方便快速……）◆西餐、 料理店◆连锁快餐店◆火锅店◆休闲餐饮（肯德基、 必胜客、 麦当劳……）◆咖啡厅、 茶坊、 酒吧◆西点、 面包房◆面馆
业态规划（商业部分）D区：
110000平米流行购物中心◆服饰店◆皮具、 箱包、 鞋帽店◆香水、 化妆品店◆花饰、 花艺◆珠宝首饰◆婴童服装店◆婴童服装店◆流行饰品店◆高尔夫用品专卖店◆旅游纪念品店休闲娱乐文化◆大型影城、 小型数字影院◆电子娱乐、 动漫城◆商务娱乐：
会所、 俱乐部、夜总会、 桑拿浴场◆大众娱乐：
慢摇吧、 健身房、KTV酒吧迪厅KTV酒吧、 迪厅、 溜冰场、台球吧、 网吧、 碰碰车、 儿童乐园◆儿童职业体验中心、 教育培训中心溜冰场
合作伙伴投 资 商：
中国金龙控股集团开 发 商：
天津乐宝乐尔旅游科技发展有限公司规划设计：
香港海华设计事务所建筑设计：
天津大学建筑设计院主题公园：
新道信集团运营管理：
韩国三星爱宝乐园运营管理：
韩国三星爱宝乐园
联络方式开 发 商：
天津乐宝乐尔旅游科技发展有限公司公司地址：
天津市河北区中山路66号维多利亚国际大酒店1 8层联系电话：
86-22-26221 841移动电话：
1 51 2201 7501 、 1 5802284891联系人：
刘建国邮政编码：
3001 42
谢谢谢谢观看观看
精品资料网（http://www.cnshu.cn）
成立于2004年， 专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载， 详情查看：
http://www.cnshu.cn/map.htm提供5万集管理视频课程下载， 详情查看：
http://www.cnshu.cn/zz/提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝， 详情查看：
http://www.cnshu.cn/shop/2万GB高清管理视频课程目录下载：
http://www.cnshu.cn/1 2000GB.rar高清课程可提供免费体验， 如有需要请于我们联系。咨询电话：
020-39603888值班手机：
1 3726708999网站网址：
www.cnshu.cn在线文档：
http://www.foxdoc.com
篇六：商业综合体招商流程
QQ:1318241189QQ 群175569632 商业地产招商工作手册目
录 第一节 招商是一项系统工程 招商涉及多个不同的方面和环节 招商是一个各方面相互联系的整体 招商需要策划和统筹 策划的功力决定招商成功的大小 第二节 什么是招商策划 招商策划的含义 招商策划要有准确的目标定位 招商策划要有战略高度综观全局立足长远 招商策划要知己知彼把握优势
招商策划要突破成规另辟蹊径 招商策划要把握时机适度超前 第三节 招商策划的程序 确立目标 广泛搜集各方面资料 制订各类招商方案 比较选择各类方案 方案实施后的跟踪和反馈 第四节 招商的统筹 应有专门机构从总体与全局上把握、协调、控制招商 招商要与整体经济发展、布局相协调 招商与区域规划的统筹 招商要与基础设施建设协调考虑
第一节 宣传资料的类型及其优缺点
传统的表现一一印刷宣传品
无声的表演――幻灯片
声像结合一一录像带
高科技的结晶――光盘 第二节 宣传资料的编写、设计与制作
宣传资料的构思
五大原则
宣传资料内容的编写
宣传资料的写作手法
宣传资料的设计与包装 第三节 宣传资料的使用
广泛宣传和联络时的资料使用
重点突破时的资料使用
招商会上各种资料的综合使用
第一节 招商洽谈的准备 第二节 制订谈判方案 第三节 招商洽谈中应注意的问题
第一节 招商是一项系统工程 一、 招商涉及多个不同的方面和环节
在我国积极开展国(境)外招商已成为各省、市和其他地区促进地方经济发展的一个有效方式。为此许多地方都成立了专业的招商机构如招商局。但事实上招商是一项跨部门的工作不是某一个部门就能完成招商的整个过程招商涉及各个不同的方面和环节。如:在某一次招商活动实施之前招商部门就需预先制定招商计划确定本次招商的项目清单。而这些项目清单的确定 又必须与国家的产业政策和当地的产业发展规划相吻合。
招商的过程同时也是宣传自已、寻求合作伙伴的过程。招商活动又涉及宣传部门的工作。在招商活动的后期海关、边检、工商、消防、环保、卫生防疫、劳动安全等部门也都会介入项目的审批及有关程序。对于一些有特殊要求的项目涉及的部门和环节可能还会更多。可见招商不是一项孤立的、某一个部门就能单独完成的工作它涉及的部门之广、环节之多是招商工作区别于其他工作的特点之一。
二、 招商是一个各方面相互联系的整体
虽然招商工作涉及的面广、环节多但其方向性和目的性却极为明确。招商就是要以积极可行的方式吸引外来资金、技术和管理经验等生产要素促进本地区经济发展。以这一"目的"和"方向"为主线就可以将其他部门和其他方面的工作贯穿起来使其他部门工作起来能做到有的放矢围绕这一主线来进行。通过招商的"目的"这一主线将各自相互独立、相互隔离的各部门和各方面工作联结成一个相互关联、相互影响的整体。在这一整体当中如果各部门之间相得益彰同心协力则会共同推动招商工作朝着有利的方面发展。反之如果在这一整体中各部门各行其事无疑不利于招商目的的实现整体的、全局的利益也就会为单个的、局部的利益冲突所影响。因此我们要把招商作为一个各方面相互联系的整体来加以重新认识。
三、招商需要策划和统筹
从本质意义上来说招商是一项时间跨度大、涉及部门广、牵扯环节多的工作。对于一个国家、一个地区、一个单位而言招商都是牵一发而动全身的系统工程。要使这一庞大而复杂的系统工程运行有序达到预期的目标首先就需要对招商工作加以策划。只有建立在经过周密、系统而科学策划基础上的招商才称得上是成功的招商。如果事先没有策划到了谈判桌上才临时抱佛脚见什么就抓什么这就会使招商工作变得十分被动也无法使招商工作获得理想的效果。与策划相联系的一环就是统筹如果说对招商加以策划是为了获得一个满意的效果那么对招商加以统筹则是为了使招商获得更圆满的效果。从严格意义
上来说 项目合约的签订并不是招商过程的终结 只有当合作双方或多方均实现了各自的利益、得到了合理的回报时招商才算有了一个圆满的结果。因此要完成一次严格意义上的招商活动需要与之相关的其他部门协调配合互相支持。在实际工作中由于各部门专业化分工的不同 各部门往往会因强调履行自己的工作职责而在招商过程中各行其事。
要将相对独立的各部门工作统一协调起来 使之围绕招商这一共同目标同心协力 必须将招商工作统筹起来。只有做好了招商的统筹工作才能使各部门工作步调一致全局一盘棋避免互相推诿和扯皮。
四、策划的功力决定招商成功的大小
招商成功的大小取决于政策法规、环境、策划等多种因素其中策划的功力是一个至关重要的影响因素。
如果在策划上舍得下较大的功夫 制定了较为周密而详尽的招商计划和策略就能在招商活动中避免盲目性和随意性收到事半功倍的效果在策划上下的功夫越大招商的效果就越好在策划上舍不得下功夫招商的效果就无法保证。
第二节 什么是招商策划 一、 招商策划的含义
招商策划是运用招商人员的知识和智慧 筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。
招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式 需要跨学科、跨专业的专业学间。作为一名合格的招商人员既需要扎实的经济、法律、外语等专业知识也需要广泛的公关、洽谈等技能。更重要的是招商人员能把自已的知识和智慧运用到招商活动中融汇于招商过程中筹划一系列的行动来吸引外来资金和项目落户。招商策划有多种多样的形式 如到国(境)外举办项日招商会 在本国或本地区举办投资环境介绍会 与国(境)外大商社、 大银行、 大跨国公司建立较为稳定的沟通渠道 建立驻外招商机构聘请招商顾问等。招商人员要根据自己的目标和能力依据客观环境和可能来策划其中的一种或几种形式并力图取得最好的效益。
二、招商策划要有准确的目标定位
招商策划要有明确的目标和要求才能保证招商策划收到预期的效果。否则策划就成了花架子只能做表面文章流于形式。比如要策划一次我方与外方某驻华机构的联络会议。在策划过程中首先必须明确此次联络会议的目的是什么?通过这次会谈我方要实现哪几个目标:加强与外方的沟通与友谊?了解外方可能的投资意向?了解外方对投资环境的要求与疑虑?让外方知道我方的合作意向?明确了会谈目标 联络会议就不会空洞无物 毫无收
获。如果达到了上述目标就表明本次招商策划获得了成功。如果要策划一次项目洽谈会首先也得为本次洽谈会定出一个切实可行的目标。
如:推出招商项目多少项?引进外资多少美元?签订意向多少项?目标确定后整个洽谈会的一切工作都要围绕着实现这几个目标来进行。如材料的准备、新闻发布会等等。总之准确的目标定位是招商策划成功的第一要素。
三、 招商策划要有战略高度综观全局立足长远
任何一次招商筹划活动不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业、一个项目。策划要有战略高度要通揽招商形势综观招商大局。本次策划活动的结束同时又蕴藏着下次策划活动的开始使招商策划连续不断 影响深远。在招商策划过程中要了解国家、省、市和本地区的中长期及近期发展的规划 摸清世界范围内的跨国公司、 大商社以及中小企业的投资动问和要求 在此基础上来确定自己的招商战略 系统地制定出自己的中长期和近期招商计划 保持招商策略的长期性和一致性 避免招商过程中的短期行为和急功近利的现象。招商策划要协调好短期与长远、局部与全局的关系要明确各个时间段重点的招商领域、招商的国家和地区 使招商做到有的放矢。
招商发展战略要成为本地区社会经济发展战略的一部分。
只有把招商战略纳入到本地区社会经济发展战略中去 招商战略才能很好地与本地区的社会经济发展战略衔接起来使招商成为实现本地区社会经济发展战略的一种有效万式。
四、 招商策划要知己知彼把握优势
商场如战场古人总结的"知己知彼百战不殆" 这一战争法则同样适用于当今的招商过程。招商必然涉及两个行为主体―― "我方"与"对方"。"我方"要成功地将"对方"吸引过来必须具备两个最根本要素。第一"我方"必须拥有自己的优势这种优势对"对方"要有吸引力第二"我方"要了解"对方"的需求并告诉"对方"我们能满足他的需求。在招商的策划过程中我们要对这两个根本要素加以细化。比如"我方"的优势有哪些?有政策优势、环境优势、人才优势、市场优势等等我们要将自已的优势一一找出来。在看到自己优势的同时我们也要知道自已的不足并且尽力地去弥补和克服这些不足。只有在正确地认清自己、了解自己的基础上在招商过程中才能做到胸有成竹信心十足。了解自己只是问题的一方面更重要的是我们要了解"对方"的要求。如外商的投资意向是什么?外方希望重点投资于哪些产业?外方可能接受的土地价格及其他费用是多少?外方对"我方"最担心的是什么?对"我方"和"对方"都有了一个尽可能详尽的了解之后 我们的招商策划就变得较有把握、 较为可靠了。
五、招商策划要突破成规另辟蹊径
随着世界经济一体化进程的加快 世界范围内的经济联系变得日益广泛和密切 招商这
一经济形式也越来越多地为各个国家和地区所采用。招商加剧了各个国家和地区之间的竞争。要在这种激烈的招商竞争中取得突破就要有新的招数把握机遇达到出奇制胜的效果。
如果人家采取降低地价、 减免税收的办法来吸引外资 我们也只是一味地模仿这种做法这种竞争的结果只会让外商坐收渔翁之利。当然我们并无意否定那些传统的、并且许多是实践证明行之有效的招商方法我们只是提醒招商人员在招商策划时要突破成规另辟蹊径。要注意求新求实体现自己的特色不要人云亦云亦步亦趋。招商策划的突破口可以选择招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。
六、招商策划要把握时机适度超前
一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段:招商策划――信息的收集――双方接触――洽谈――签约――项目筹建――建成投产。
从这个过程中我们可以看出 招商策划处在第一阶段是整个招商过程的开头所以招商策划往往要提前进行适度超前。比如我们决定某个时候要到国外去组织一次招商会。决定一旦作出策划就要开始。而且策划一般应在招商会开始前的半年或更早的时候进行。
因为太仓促 无法保证作出周密而系统的策划如果策划工作质量不高招商会的效果也就难以保证。当然策划工作也不是越早越好。究竟应提前多久开始策划?一般应由招商会规模的大小洽谈项目的多少招商会的内容需办哪些手续及办手续的难易程度等这些因素来决定。策划工作做得太早由于时间越长可变因素越多到招商会开始时有些情况会发生变化原来做好了的策划工作又得重新筹划。因此招商策划要把握时机适度超前进行。
第三节 招商策划的程序 一、 确立目标
招商策划是招商过程的第一步那么招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。
只有目标确立了 策划工作才能做到有的放矢。
确定目标包括三个方面:第一要达到的目标是什么第二围绕目标进行随后的一切工作第三目标是否得到了实现。比如要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会 我们或者是要让世界了解我们的投资环境了解我们的优惠政策提高我们的知名度或者是推出多少项目。目标确立之后随后要围绕目标搜集各种资料制定各类方案最后检查目标是否得到了实现。
二、广泛搜集各方面资料
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息获取情报。信息收集对招商工作来
说显得尤为重要。从一定程度上来说招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。
一个地区、 一个单位的信息流量大、 信息面广 就有可能获得较多的招商机会取得较好的招商成绩。
如果信息闭塞 与外界交往甚少 要想招到较多的项目是不可想象的。因此在招商策划中收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一既要注重信息的针对性但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时 事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息 但也不要放过附带而来的一些资料及信息。
因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。
这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。
如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。
第二要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万...